Los alquileres por encima de la media no podrán subir hasta 2028

El Gobierno ha introducido en el último momento una medida que no figuraba en el borrador que negociaban PSOE y Sumar: la congelación de los alquileres que superan la media marcada por el Índice de Referencia. Según ha adelantado elDiario.es, el texto definitivo del nuevo decreto de vivienda se conoce este miércoles y afecta a todo el territorio, no solo a las llamadas zonas tensionadas.

Qué cambia en la actualización de la renta

Hasta ahora, los contratos de alquiler se actualizan cada año conforme al IRAV, el Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda, un indicador que el INE calcula para sustituir al IPC como referencia de las subidas y que actualmente se sitúa en el 2,47%. Con la nueva norma, los contratos cuya renta esté por encima de la media del Índice de Referencia no podrán actualizarse: ni con el IRAV ni con la inflación.

Los alquileres que se encuentren por debajo de ese índice sí podrán revisarse, pero con un tope del 2% hasta finales de 2027. Fuentes del Gobierno citadas por el medio sostienen que la medida no queda vinculada a la declaración de zona tensionada, de modo que su alcance potencial abarca los 2,5 millones de viviendas arrendadas que hay en España.

El contexto que explica la urgencia es el encarecimiento general de los precios: la inflación citada en la información se eleva al 4,9%. Sin la congelación, un inquilino con una renta alta vería aplicada la referencia oficial de actualización sobre una base ya elevada.

Prórroga forzosa hasta finales de 2028

El decreto blinda además la prórroga de los contratos: los arrendamientos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 se prorrogarán. La medida es prácticamente idéntica a la que se aprobó como mecanismo de emergencia y que estuvo vigente algo más de un mes. Durante ese periodo, los inquilinos podían solicitar la prórroga, aunque la propia interpretación jurídica de su alcance quedó en discusión, según el relato del medio.

La protección frente a los desahucios de familias vulnerables, que ya aparecía en el decreto aprobado en julio, se mantiene garantizada hasta 2030. A falta de conocer la redacción final, el escudo impedirá ejecutar desahucios contra personas vulnerables que no tengan alternativa de vivienda y reforzará la obligación de las administraciones de ofrecer esa alternativa. El caso que puso el foco en esta cuestión fue el de una inquilina de edad avanzada en Madrid, sobre el que incluso llegó a pronunciarse un relator de Naciones Unidas, como recogimos en el análisis sobre el informe de la ONU sobre un desahucio en Madrid.

El resto del paquete

Más allá de los precios, el decreto incorpora otras piezas relevantes:

• El alquiler de habitaciones pasa a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• El alquiler de temporada deberá acreditarse con pruebas de su carácter temporal.
• Límites a la compra especulativa de grandes fondos hasta 2028.
• Más presión fiscal y control sobre los pisos turísticos.
• En zonas tensionadas, prohibición de cobrar gastos añadidos para elevar de facto el precio topado.
• El derecho de tanteo y retracto del inquilino se vuelve irrenunciable, también cuando la vivienda se venda dentro de un paquete.
• Los ayuntamientos podrán aplicar mayor tributación a la vivienda vacía y subirán los impuestos a las socimis, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria.

Reacciones prudentes

El Sindicato de Inquilinas, que mantiene una acampada en la Puerta del Sol, prefiere esperar a la letra pequeña antes de decidir sus siguientes pasos y reclama que todas las medidas vayan en un único decreto. La patronal de propietarios ASVAL, presidida por la exsecretaria de Estado de Vivienda Helena Beunza, comunicó a sus asociados que aguardará a los textos definitivos para analizarlos "con rigor".

Desde el sector inmobiliario, el portavoz de Pisos.com sostiene que los decretos aportan protección y estabilidad a los hogares, pero no sustituyen la necesidad de ampliar la oferta. Es una idea recurrente entre las empresas del ramo y coincide con los diagnósticos que apuntan a que el déficit de oferta seguirá presionando en 2027.

El detalle definitivo, como suele ocurrir con los decretos de vivienda, determinará cuántos contratos quedan realmente cubiertos y con qué requisitos.