Bathla evita la quiebra con 2.500 millones de deuda y 43 prestamistas

El promotor inmobiliario australiano Bathla Group ha conseguido una financiación puente —un préstamo temporal para cubrir necesidades de caja inmediatas— que le permite retrasar unas semanas la declaración de insolvencia. La compañía arrastra una deuda de unos 2.500 millones de dólares, según la información difundida por Bloomberg Television y recogida por Merca2, y su caso se ha convertido en el termómetro de un problema mayor: el crédito privado que financia buena parte de la construcción residencial en Australia.

Una deuda enorme para una empresa pequeña

El desfase entre el tamaño del pasivo y el de la compañía es lo que ha llamado la atención del sector. Bathla emplea de forma directa a alrededor de 200 personas, pero su endeudamiento se cuenta por miles de millones. La explicación está en el modelo de negocio: los promotores levantan proyectos con dinero prestado y devuelven el crédito cuando venden las viviendas. Si los precios bajan, los costes suben y las obras se retrasan, la ecuación deja de cuadrar.

Según el periodista de crédito privado de Bloomberg citado en la información, el grupo llegó a tener 43 prestamistas distintos. Entre ellos hay nombres de peso, como una firma participada por Brookfield Corporation, el fondo asiático PAG o la family office —el vehículo que gestiona el patrimonio de una familia— vinculada a Ray White. Pero también aparecen prestamistas pequeños, sociedades cotizadas e incluso particulares.

Quién cobra y quién no

Esa fragmentación no es un detalle menor. Los grandes acreedores entraron con deuda senior garantizada, es decir, con prioridad de cobro y con activos como respaldo. Otros aceptaron tramos subordinados o directamente sin garantía, que solo cobran si queda dinero después de pagar a los primeros. La conclusión del analista es que parte de esos acreedores probablemente no recupere nunca su dinero.

El otro punto crítico son las valoraciones. Las cuentas de los activos se cerraron a 30 de junio con un rendimiento de los bonos unos 40 puntos básicos por debajo del actual. Traducido: el coste de financiación ha subido desde entonces, lo que hace que los suelos y promociones valgan hoy menos de lo que figura en los libros. Eso desvirtúa los ratios de préstamo sobre valor con los que se concedieron los créditos.

Los valores de junio ya no reflejan lo que los activos valen hoy, y los promotores no podrían vender al precio previsto.

El hueco que dejó la banca

El contexto regulatorio ayuda a entender cómo se ha llegado hasta aquí. Tras la crisis financiera global, los supervisores australianos endurecieron las exigencias a la banca hasta hacer muy difícil que financiara promoción residencial. El crédito privado —fondos y prestamistas no bancarios— ocupó ese hueco, con menos supervisión y más tolerancia al riesgo. Hoy ese mercado mueve unos 200.000 millones de dólares en Australia y en torno a la mitad está concentrado en inmuebles. Los reguladores APRA y ASIC llevan entre 18 y 24 meses examinando el sector.

El efecto dominó: contratistas, obra nueva y alquileres

El impacto va más allá de la plantilla. Se calcula que unos 2.000 contratistas trabajan en las obras del grupo. Si los proyectos se paran, esos profesionales sufrirán el impago y, cuando vuelvan a ser contratados, tenderán a subir precios para compensar pérdidas. El resultado es más coste de construcción y menos vivienda nueva en un país que ya arrastra un déficit estructural de oferta.

Ahí se cierra el círculo: si no llega obra nueva, la desocupación de viviendas sigue baja y la presión sobre los alquileres se mantiene. En cuanto a los compradores sobre plano que han adelantado dinero, el análisis advierte de que no existe una garantía automática de recuperarlo salvo que las autoridades estatales o federales decidan intervenir. La lección que deja el caso es de manual y aplica a cualquier mercado: cuanto mayor es la rentabilidad prometida, mayor es el riesgo que se asume. Habrá que ver si el episodio endurece las condiciones de financiación para todo el sector.