Las herencias de vivienda tocan máximos y el impuesto varía mucho según la comunidad

Heredar una vivienda es cada vez más frecuente en España. Los datos del INE sobre transmisiones de fincas muestran que la herencia gana peso como vía por la que un inmueble cambia de manos, y que ese avance viene de lejos. Lo que no es uniforme es lo que cuesta: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está cedido a las comunidades autónomas, así que dos herederos en situaciones idénticas pueden pagar cantidades muy distintas según dónde residan.

Casi una de cada cuatro viviendas transmitidas llega por herencia

Según los datos recogidos por ABC a partir de la estadística del INE, en el último mes de referencia 19.107 viviendas cambiaron de titular tras el fallecimiento del propietario, un 2,92% más que en el mismo mes del año anterior. En ese periodo, casi una de cada cuatro viviendas transmitidas lo fue por título de herencia, y no por compraventa, donación o permuta.

La serie anual apunta en la misma dirección: desde 2020 el número no ha dejado de crecer. Se pasó de 153.495 viviendas heredadas al cierre del año de la pandemia a 208.227 en el ejercicio cerrado en diciembre de 2025.

Un relevo generacional detrás del dato

Jorge Fernández, abogado y socio de AF Legis, explica el fenómeno como un relevo generacional: quienes compraron su primera vivienda o una segunda residencia en los años sesenta, setenta y ochenta han alcanzado edades avanzadas, lo que hace que sus herederos reciban ahora esos inmuebles.

El jurista añade un factor relevante: esas viviendas suelen estar ya libres de cargas, es decir, sin hipoteca pendiente. Cuando no hay deuda asociada, resulta más sencillo que el heredero acepte la herencia, porque no asume junto al inmueble un préstamo por pagar. Fernández considera que la tendencia seguirá al alza.

Diecisiete formas distintas de tributar

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un tributo estatal cuya gestión y capacidad normativa están cedidas a las comunidades autónomas. De ahí que en la práctica convivan sistemas muy diferentes. La normativa estatal fija una escala que va del 7% al 34%, pero sobre ella cada territorio aplica sus propias reducciones y bonificaciones.

Conviene distinguir dos conceptos que se confunden a menudo:

• Reducciones: se restan del valor de la herencia antes de calcular el impuesto. Dependen sobre todo del parentesco, aunque también pueden aplicarse por discapacidad, por seguros de vida del fallecido o porque el inmueble fuera la vivienda habitual.
• Bonificaciones: son descuentos sobre la cuota ya calculada, es decir, sobre el importe final a pagar.

El impuesto es además progresivo: cuanto mayor es el valor heredado, mayor es el porcentaje aplicado. Y el parentesco pesa mucho. Los hijos se encuadran en el grupo I si son menores de 21 años y en el grupo II si son mayores; hermanos, tíos y sobrinos quedan en grupos posteriores, con un tratamiento bastante menos favorable en casi todas partes.

Qué hace cada comunidad

En 2026, buena parte de las herencias entre padres e hijos tributa poco gracias a las bonificaciones autonómicas. Varias comunidades —Aragón, Castilla y León, Comunidad Valenciana, La Rioja, Madrid, Murcia— aplican bonificaciones del 99% para familiares directos, y Canarias llega al 99,9% ampliando el círculo a hermanos, tíos y sobrinos. Castilla-La Mancha bonifica al 100% a padres, hijos y cónyuges, con un porcentaje menor cuando la herencia supera los 300.000 euros. Baleares deja exentas las herencias entre ascendientes, descendientes y cónyuges.

Otras optan por reducciones en la base: Andalucía, hasta un millón de euros para descendientes, cónyuge y ascendientes; Galicia, 400.000 euros para el grupo II; Cataluña, entre 100.000 y 200.000 euros según parentesco y circunstancias. Asturias exime hasta 300.000 euros en determinados supuestos, y el País Vasco hasta 400.000 euros para familiares directos y parejas de hecho. Navarra mantiene tipos propios muy reducidos y Ceuta y Melilla se rigen por la norma estatal con particularidades para residentes.

El ejemplo que plantea ABC ilustra la diferencia: un hijo de 25 años que hereda en Cataluña una vivienda valorada en 300.000 euros debe sumar el ajuar doméstico —un porcentaje que la ley presume por los bienes del hogar— y, si el inmueble era la vivienda habitual del fallecido, puede aplicar una reducción del 95% sobre su valor. Con las reducciones por parentesco, la factura puede quedar en cero. Si la vivienda no era la habitual, o si quien hereda es un sobrino en lugar de un hijo, el resultado cambia por completo.

El debate no es menor en un contexto en el que el patrimonio inmobiliario gana peso frente a las rentas del trabajo. Ya hay analistas que subrayan el papel de las herencias frente a los salarios a la hora de explicar quién puede comprar casa y quién no, un problema que se agrava con el déficit de oferta previsto para 2027.