La calculadora oficial del alquiler ya aplica el tope del 2% y la congelación en zonas tensionadas

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha actualizado su herramienta pública para calcular la revisión anual del alquiler, de forma que la calculadora ya incorpora los límites del Real Decreto-ley 29/2026. Según informa Merca2, el sistema aplica un tope máximo de subida del 2% y puede arrojar un incremento del 0% cuando la renta pactada supera el precio de referencia oficial en una zona declarada de mercado residencial tensionado.

La actualización importa a dos colectivos muy amplios: los inquilinos que llegan al aniversario de su contrato y no saben cuánto puede subirles el casero, y los propietarios que necesitan saber qué porcentaje pueden aplicar sin incumplir la norma.

Cómo funciona el cálculo

La herramienta cruza los datos del inmueble —ubicación y fecha de firma del contrato, entre otros— con el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (Serpavi), el índice público que estima un valor de referencia para cada zona en función de las características de la vivienda. A partir de ahí, el resultado puede ir en dos direcciones:

• Si la renta mensual está por debajo del valor de referencia, la subida queda limitada a un máximo del 2%.
• Si la renta supera ese valor medio de referencia en una zona tensionada, el resultado es una subida del 0%, es decir, la congelación de la cuota.

En la práctica, el margen de revisión queda acotado en una horquilla de entre el 0% y el 2%. El marco, según la información publicada, se mantendrá vigente para las revisiones contractuales hasta el 31 de diciembre de 2027.

Las habitaciones, también dentro del límite

Uno de los puntos que recoge la norma es el alquiler por habitaciones. El texto impide fragmentar una vivienda en contratos separados para esquivar los límites de precio: la suma de las rentas cobradas a todos los inquilinos de un piso compartido no puede superar el límite máximo que la propia calculadora fija para el arrendamiento del inmueble completo.

Es una precisión relevante porque el alquiler por estancias ha crecido con fuerza en las grandes ciudades, en buena medida porque hasta ahora se movía en un terreno más ambiguo que el arrendamiento de vivienda habitual.

Incentivo fiscal para quien contenga la renta

La regulación también contempla una vía de compensación para los arrendadores que se ajusten voluntariamente a los topes. Los pequeños propietarios pueden acceder a una reducción de hasta el 80% en el IRPF durante los periodos de prórroga tácita del contrato, siempre que mantengan la renta dentro del umbral máximo fijado por el Serpavi para esa zona. La reducción se aplica sobre el rendimiento neto declarado por el alquiler, no sobre la cuota final del impuesto.

Un certificado con valor probatorio

Otro elemento práctico: cuando inquilino y propietario no se ponen de acuerdo sobre el porcentaje aplicable, el certificado que emite la calculadora ministerial funciona como documento justificativo de cuál es la cuota legal. De acuerdo con la información publicada, tribunales y organismos arbitrales tomarán ese comprobante público como referencia prioritaria frente a reclamaciones que excedan el límite.

Para los contratos firmados bajo la legislación anterior, el ajuste no es inmediato: se aplica de forma progresiva en cada fecha de revisión anual, lo que explica que la herramienta pida la fecha de firma del contrato antes de devolver un resultado.

Dónde se aplica la congelación

La congelación al 0% solo opera en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, una figura que depende de que cada comunidad autónoma la active sobre su territorio. Entre los municipios citados figuran Madrid, Barcelona y Palma. Fuera de esas áreas, el tope general del 2% sigue siendo la referencia para la actualización anual.

La actualización de la calculadora llega después de un semestre intenso en materia de arrendamientos. El Gobierno aprobó este otoño un segundo decreto de vivienda con prórrogas contractuales, además de reaprobar el texto que puso en marcha la prórroga del alquiler ya en vigor. El conjunto de medidas apunta a contener la escalada de rentas en las ciudades donde el acceso a la vivienda se ha convertido en el principal problema económico de muchos hogares.

Información elaborada a partir de la publicada por Merca2 sobre la actualización de la herramienta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.