Las cancelaciones de hipotecas baten récord: casi 300.000 en el primer semestre

Las cancelaciones de hipotecas en España han alcanzado su mayor volumen de los últimos años. Entre enero y junio se registraron casi 300.000 operaciones de cancelación de préstamos destinados a financiar vivienda, un nivel superior incluso al de periodos como la gran recesión o el choque económico de la pandemia, según los datos recogidos por ABC. El fenómeno coincide con un ciclo de encarecimiento del dinero en la zona euro que ha vuelto a poner el foco en las hipotecas a tipo variable.

Entre 40.000 y 50.000 hipotecas liquidadas cada mes

El ritmo medio se sitúa en una horquilla de 40.000 a 50.000 cancelaciones mensuales. Una parte responde simplemente al vencimiento natural de los préstamos: son créditos que llegan al final de su vida después de años de pagar capital e intereses. Pero otra porción del volumen se explica por amortizaciones anticipadas, es decir, por hipotecados que deciden adelantar la devolución del capital pendiente antes de la fecha prevista.

El perfil dominante es el de hipotecas firmadas hace aproximadamente dos décadas. En aquel momento, la práctica habitual en España era vincular el préstamo al euríbor, el índice de referencia con el que se revisan las cuotas de las hipotecas variables. Eso significa que esos contratos siguen expuestos a lo que haga el índice en cada revisión, anual o semestral.

El giro de los tipos en 2026

El año había arrancado con relativa calma en los mercados, pero el conflicto de Estados Unidos en Irán alteró el escenario financiero y desde entonces el precio oficial del dinero no ha dejado de subir en la eurozona. Tras las alzas de junio y septiembre, el tipo de referencia del Banco Central Europeo se sitúa en el 2,5%, medio punto por encima del 2% en el que estaba un año antes.

No son niveles extraordinarios si se comparan con la media histórica de los tipos de interés, pero sí suponen un cambio de dirección respecto a la fase de abaratamiento anterior. El euríbor, por su parte, se ha instalado claramente por encima del 3%, lo que traslada la subida a las cuotas de quienes tienen hipoteca variable. Ya contamos cómo la última subida de tipos encarece la hipoteca variable en las revisiones que se van produciendo estos meses.

Cómo funciona la amortización y por qué el momento importa

La mayoría de las hipotecas españolas utiliza el llamado sistema de amortización francés: la cuota es constante, pero su composición cambia con el tiempo. En los primeros años el pago está formado sobre todo por intereses y devuelve poco capital; a medida que avanza el préstamo, la proporción se invierte y cada cuota amortiza cada vez más deuda y menos intereses.

Ese funcionamiento explica por qué el efecto económico de adelantar pagos no es el mismo en cada fase del préstamo. Cuando queda poca vida a la hipoteca, el grueso de los intereses ya se ha abonado y lo que se liquida es básicamente el capital pendiente. En las etapas iniciales, en cambio, el peso de los intereses futuros es mucho mayor.

Trámites que exige una cancelación

Cancelar una hipoteca antes de plazo implica una serie de gestiones con la entidad. Es necesario avisar al banco con la antelación que fije el contrato, un plazo que varía según la entidad y que puede llegar hasta un mes. Una vez comunicada la intención, el banco dispone de tres días para facilitar la información sobre cómo proceder.

Si el préstamo tiene asociado un seguro contratado con la propia entidad, hay que indicar si se quiere extinguir o mantener. En determinados casos, el banco puede requerir una transferencia OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos), que se canaliza a través del sistema TARGET2 del Banco de España. Para dejar constancia de que la deuda queda saldada, en las amortizaciones totales se suele solicitar el certificado de deuda cero y proceder a la cancelación en el Registro de la Propiedad.

Un contexto de bolsillos tensionados

El repunte de las cancelaciones se produce mientras los hogares afrontan un encarecimiento general de sus gastos corrientes, desde la energía hasta la vivienda, y mientras el crédito también se vuelve más caro para el tejido productivo: el alza del precio oficial del dinero encarece la financiación de pymes y autónomos. Para muchos hogares con hipotecas antiguas y capital pendiente reducido, deshacerse de la deuda funciona como una forma de blindarse frente a lo que decidan los tipos en los próximos trimestres.

Información elaborada a partir de la publicada por ABC Economía.